论调整转型期的房地产价格策略:华逸娱乐

发布时间:2021-03-21    来源:华逸娱乐 nbsp;   浏览:61753次

[论文关键词]房地产价格策略[论文摘要]2008年下半年以来,在国内外因素的共同作用下,我国大部分地区的房地产进入了调整和转型期,价格调整势在必行。要考虑国内外、客户消费、贷款、预购客户等因素,制定合理的价格策略,以适应环境转型期的房地产市场。

根据广州地产官网阳光家园的数据,我们可以确切地看到,房地产的调整已经再次发生,并且正在深化。从一手房成交数量来看,从2006年的83,793笔到2007年的69,348笔,增长了20.8%,2008年比2007年大,降幅超过36.5%;从二手房交易面积来看,从2006年的924万平方米增加到2007年的801万平方米,增长了15%,2008年比2007年下降了47%以上;2007年的交易额比2006年下降了15%,但2008年比2007年增加了31%。2007年平均房价比2006年上涨26.6%,2008年比2007年上涨10.9%。

从广州一手房的年度成交数据来看,成交面积和数量都超过了2007年的峰值,2008年的反弹幅度相当大;交易均价超过2008年峰值;2008年是从涨价到降价的转折点。对于当前房地产市场中经常出现的调整不道德现象,应该理性地、辩证地看待。按照房地产市场本身的规律,有些地方经过十几年的缓慢发展,已经进入了调整期。同时,在低房价远超购房者承受能力后,有泡沫的地方就会挤出泡沫。

2005年到2007年,房地产开发商采用的是撇油的高价策略,即把高价卖给少数不愿意拒绝接受高价的人,比如对价格不敏感的富人,或者期待价格上涨的投机者;房地产开发商利用互联网、报纸等媒体宣传土地紧张、房地产资源匮乏,利用奥运造势,导致房价一路走高。在人们买高不买低的心态下,物价涨幅一个接一个。

这个过程从2005年一直延续到2008年,房价涨了近两倍,基本上带出了市场需求刚性、有能力分享高房价的客户。这种高价策略使得房地产公司获得可观的利润,从而可以在一段时间内保持高价。但是由于销量的快速增长和资金的快速再利用,资金链比较紧。

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1993年,联合国对世界上107个国家进行了综合研究,得出房价与收入之比是3-6倍的结论。也就是说,卖房子的时候,房价总额(包括装修费用)与家庭税后收入的比例是3-6倍,说明房价在你的支付能力范围内。

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按2007年广州一手住房均价计算,8599元/平米,每套90平米,总价773910元。即使按2007年广州低收入家庭平均年产量计算,房价收入比也是17倍以上[2]。相比之下,远远超出3-6倍的范围。

另一个参数是农村居民每月住房抵押贷款贡献与家庭月收入的比例(要考虑利率风险),一般为28%-35%。如果比例高达35%,家庭负担过重,打破其他家庭消费,降低家庭生活质量。目前很多家庭已经达到这个比例。截至2008年8月底,中国商品房空置面积已经超过1.3亿平方米。

在供给不足的市场环境下,虽然降价是房地产企业的必由之路,但降价阻力相当大。阻力来自以下几个方面:一是前期买家(尤其是近几个月的)要退房或拒绝调整差价,比如万科的退房风波;第二,银行的压力。

如果降价幅度太大,前期购买的房子可能资不抵债,导致房贷断供,尤其是房地产 对于前期购房者和银行的压力,房地产企业采取的策略是拖延时间,即保持房价基本稳定甚至涨价,制造房价坚挺的假象,让时间抚平前期购房者的愧疚和不公平感;更长的时间也可以让银行归还更多的抵押贷款,增加供应中断的风险。时间长了也会导致一些潜在买家市场需求刚性,承受能力不强。

对于资金紧张的房地产企业,采用暗降的方式做广告,比如送家电等物品,或者送一定时间的物业费等。但万科公开宣布降价不道德已经超越了僵局,暗降基本失去了效力。

地方政府和房地产企业是利益共同体,都期望房价下跌,至少保持稳定。房地产价格下调不会降低土地出让价格,但会增加房地产交易,增加地方财政收入。

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地方政府通过增加土地供应来稳定土地出让价格,从而减缓房价暴跌。从消费中心的角度来看,买高不买低是客户的一种宽泛的心态。

由于房价暴跌,早期买家对不道德的购买决定和销售感到内疚。房价越逆反,负罪感越强。在亲朋好友中,加强了非买家的幸运感,淡化了平静的气氛。价格策略要超越买家负罪感更强,没有足够幸运的人感觉更强的恶性循环;而是不应该构成买家幸运感更强,买家负罪感更强的良性循环。

如何形成良性循环?降价必须一步到位,超越平静的氛围,构成房价的逐步下降。利用指导定价法,根据供需情况、客户承受能力和房地产特点,确定合理的价格,然后以客户可以拒绝接受的价格将综合条件较好的单位推向市场,构成价格的底部,逐渐将综合条件较好的单位以大幅提高的价格出售。

近年来,土地通过拍卖、上交所或招标的方式出售。土地价格公开透明,基建费用还是秘密。人们已经知道房地产的总成本;采用成本加反应定价法,将产品成本(不含税)加预期利润作为房地产价格的定价方法,更容易等待消费者的接受。

在目前的市场对抗局面下,主动权仍然掌握在房地产企业手中。从未来来看,推动房地产市场需求快速增长的主要动力——红利、城市化和住房消费升级并未出现波动。只要房地产企业调整策略,特别是将价格调整到居民能够承受的范围内,市场就可能在巨大的刚性市场需求下活跃起来。可以认识到,随着全球经济的快速增长甚至衰退,石油煤炭等能源价格上涨,土地价格下跌,国内房价将进一步回归理性。

经过2008年的对抗,在稳定早期客户心理、停止退房风波、降低银行断供风险后,房价将加速回归理性,从而转录工薪阶层的有效市场需求,激活房地产市场。参考文献[1]数据来源:中国广州市政府阳光之家http://g4c.laho.gov.cn[2]广州年鉴http://www.guangzhou.gov.cn/speci AL/2008/2007 GZNJ/HTML/1663 . htm[3]新华网http://news.xinhuanet.com/newscente R/2008-10/17/Content _ 10211146。

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